Programas para compradores de primera vivienda en Florida

Qué significa comprador de primera vivienda en la práctica

La mayoría de los programas define al comprador de primera vivienda como quien no ha sido dueño de una residencia principal en los últimos tres años, lo que significa que quien tuvo casa hace años, o la tuvo solo con un excónyuge, a menudo todavía califica. Cada programa tiene su propia definición, límites de ingreso, límites de precio de compra y requisitos de crédito, y esos límites difieren entre Miami-Dade y Broward.

Los programas descritos abajo existen al momento de escribir esto, pero sus términos, fondos y disponibilidad cambian con frecuencia. Esta guía es un mapa de qué preguntar, y cada detalle debe confirmarse con un prestamista participante antes de contar con ello.

Préstamos FHA

Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y permiten una cuota inicial desde 3.5 por ciento con requisitos de crédito más flexibles que la mayoría de los préstamos convencionales. El comprador paga una prima inicial de seguro hipotecario más una prima mensual, y el monto del préstamo está limitado por topes de condado que se publican cada año.

En el sur de Florida la limitación principal de FHA son los condominios: el edificio debe estar aprobado por FHA, y muchos no lo están. FHA funciona bien para casas unifamiliares y townhomes, y el avalúo incluye estándares mínimos de propiedad, así que casas con problemas de seguridad o habitabilidad pueden requerir reparaciones antes del cierre.

Préstamos VA

Los préstamos VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos para veteranos elegibles, militares en servicio activo y algunos cónyuges sobrevivientes. Permiten cero cuota inicial, no exigen seguro hipotecario mensual y normalmente tienen tasas competitivas. Aplica un cargo único de financiación salvo que el prestatario esté exento.

Con la base aérea de Homestead y una población grande de veteranos en el sur de Florida, los préstamos VA son comunes aquí. Como con FHA, los proyectos de condominio deben estar aprobados por el VA, y el avalúo aplica los requisitos mínimos de propiedad del VA.

Préstamos convencionales con 3 por ciento de cuota inicial

Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen programas convencionales, conocidos comercialmente como HomeReady y Home Possible, que permiten una cuota inicial de 3 por ciento a compradores que califican, con frecuencia con límites de ingreso ligados al ingreso medio de la zona. El seguro hipotecario privado aplica hasta que el préstamo llega a cierto nivel de capital y luego se puede quitar, lo cual es una diferencia frente a FHA.

La financiación convencional da la mayor variedad de condominios, porque depende de que el edificio sea warrantable y no de una lista de aprobación del gobierno. Compradores con buen crédito e ingreso estable a menudo encuentran que un préstamo convencional de 3 o 5 por ciento cuesta menos con el tiempo que FHA.

Asistencia para la cuota inicial: estado y condado

Florida Housing Finance Corporation, la agencia de financiación de vivienda del estado, ofrece programas de primera hipoteca combinados con asistencia para cuota inicial y costos de cierre, generalmente estructurada como una segunda hipoteca diferida, condonable o reembolsable según el programa. También tiene un programa dirigido a trabajadores elegibles de Florida. Se accede a estos programas a través de prestamistas participantes y normalmente hay que completar un curso de educación para compradores.

El condado de Miami-Dade y el condado de Broward, junto con varias ciudades, manejan sus propios programas de asistencia con fondos estatales y federales de vivienda, con límites de ingreso y topes de precio que se actualizan periódicamente. Los fondos son limitados y a veces se agotan dentro del año fiscal, así que el momento importa. La agencia de vivienda y el prestamista determinan juntos la elegibilidad; ningún listado ni sitio web puede prometer un monto específico.

Cómo prepararse

Hay que sacar los reportes de crédito y corregir errores varios meses antes de buscar casa. Evitar abrir líneas de crédito nuevas o hacer compras grandes antes del cierre. Ahorrar para la cuota inicial y también para costos de cierre, inspección, avalúo y el primer año de seguro, que los prestamistas suelen cobrar en el cierre.

Reunir dos años de declaraciones de impuestos, comprobantes de pago recientes, extractos bancarios y documentación de cualquier dinero recibido como regalo. Hablar con al menos dos prestamistas que trabajen activamente con programas de primera vivienda en Miami-Dade y Broward, porque no todos participan en todos los programas, y comparar sus estimados escritos lado a lado.

Preguntas frecuentes