Checklist para comprar condominio en Florida

Por qué la diligencia en condominios es distinta

Al comprar un condominio se compra una unidad más una parte de un edificio, su presupuesto y sus decisiones. La unidad puede estar perfecta mientras el edificio tiene un techo fallando, una cuenta de reservas sin fondos o una demanda. En el sur de Florida el riesgo subió después del colapso de Surfside en 2021, cuando la ley estatal endureció los requisitos de inspección estructural y de reservas para edificios antiguos, y muchas asociaciones respondieron con cuotas extraordinarias grandes.

El resultado práctico es que los documentos de la asociación merecen tanta atención como la inspección de la unidad. La ley de Florida da al comprador el derecho a recibir los documentos de gobierno y una hoja de preguntas y respuestas, con una ventana corta para cancelar después de recibirlos, así que esa ventana es para leer todo.

El cuestionario del condominio y los documentos de gobierno

Hay que pedir la declaración de condominio, los estatutos, las reglas y regulaciones, el presupuesto vigente, el estado financiero de fin de año más reciente, las actas de la junta de los últimos doce meses y la hoja de preguntas frecuentes. Si hay financiación, el prestamista también enviará a la asociación un cuestionario sobre proporción de propietarios residentes, morosidad, litigios, seguro y espacio comercial.

Las actas son donde los problemas aparecen primero: discusiones sobre filtraciones, fallas de ascensor, no renovación del seguro, informes de ingeniería estructural o disputas con contratistas. Conviene leerlas antes del presupuesto, porque explican el presupuesto.

Reservas y cuotas extraordinarias

Las reservas son ahorros para reparaciones mayores como techo, pintura e impermeabilización, ascensores y componentes estructurales. La ley de Florida ahora exige a las asociaciones de edificios de tres pisos o más completar un estudio de reservas de integridad estructural y fondear las reservas de los rubros estructurales que identifique, y los propietarios ya no pueden votar para renunciar a esas reservas. Hay que pedir el estudio de reservas y comparar el fondeo recomendado con lo que realmente hay en la cuenta.

Una cuota extraordinaria es un cobro único a los propietarios cuando las reservas no alcanzan para un proyecto necesario. Hay que preguntar específicamente si alguna cuota ha sido aprobada, propuesta o discutida, cuánto queda por pagar en la unidad y quién la paga según el contrato. El contrato estándar de Florida define cómo se reparten entre comprador y vendedor las cuotas pendientes y aprobadas, así que la respuesta cambia el precio.

Inspecciones milestone y recertificación

Los edificios de tres pisos o más en Florida deben pasar una inspección estructural milestone al llegar a cierta edad, generalmente treinta años, con inspecciones de seguimiento cada diez años, y los gobiernos locales pueden fijar umbrales más tempranos. Miami-Dade y Broward también tienen programas de recertificación de edificios de larga data, conocidos históricamente como la recertificación de 40 años, que exigen que los edificios antiguos sean certificados por un ingeniero o arquitecto en seguridad estructural y eléctrica.

Hay que pedir el informe de inspección milestone o la carta de recertificación más reciente, la fecha de la próxima y si se exigió una fase dos o reparaciones. Un edificio que pasó hace poco sin hallazgos mayores está en una categoría de riesgo distinta a uno que está vencido o en medio de reparaciones.

Financiación: warrantable, non-warrantable y FHA

Los prestamistas convencionales que venden sus préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac exigen que el proyecto de condominio sea warrantable, lo cual depende de factores como la proporción de propietarios residentes, la participación de un solo inversionista, la morosidad, el espacio comercial, los litigios, el fondeo de reservas y si el edificio tiene mantenimiento aplazado significativo o hallazgos estructurales sin resolver. Un edificio non-warrantable todavía se puede financiar, pero normalmente con un prestamista de portafolio, mayor cuota inicial y tasa más alta.

Los préstamos FHA y VA exigen que el proyecto esté aprobado por esas agencias, y muchos edificios del sur de Florida no lo están. Quien planee usar FHA o VA debe confirmar el estado de aprobación del edificio antes de ofertar, y todo comprador debe hacer que el prestamista revise el cuestionario del condominio al inicio del periodo de inspección y no días antes del cierre.

Seguro: la póliza maestra y la HO-6

La asociación tiene una póliza maestra que cubre la estructura del edificio y los elementos comunes, y su costo es una parte grande del presupuesto en el sur de Florida. Hay que pedir la página de declaraciones vigente, el deducible por viento y si la póliza se renovó sin dificultad. Los edificios con problemas estructurales abiertos o techos viejos a veces tienen dificultad para conseguir cobertura, y eso se refleja como un salto en el presupuesto.

El propietario de la unidad tiene una póliza HO-6 para acabados interiores, bienes personales, responsabilidad civil y cobertura de loss assessment, que ayuda a pagar la parte del propietario en un deducible o cuota de la asociación tras una pérdida cubierta. El seguro de inundación del edificio es responsabilidad de la asociación si se exige, pero una póliza de inundación para el contenido de la unidad es una decisión aparte.

Reglas que afectan cómo se vive y se alquila

Hay que revisar las restricciones de alquiler (plazo mínimo, cuántas veces al año se puede arrendar, periodos de espera después de comprar), las reglas de mascotas, los procedimientos y cargos de aprobación para compradores e inquilinos, las asignaciones de parqueo y depósito, y cualquier restricción de edad. Estas reglas afectan la vida diaria y el valor de reventa, y se hacen cumplir.

Confirmar qué incluye la cuota mensual. En algunos edificios cubre agua, cable, internet y seguro; en otros solo lo básico. Comparar cuotas entre edificios sin saber qué incluyen lleva a conclusiones equivocadas.

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