Bienes raíces en Kendall

Sobre Kendall

Kendall es la gran zona no incorporada de Miami-Dade al sur y al oeste de Coral Gables, aproximadamente entre el Palmetto y el Turnpike a lo largo de Kendall Drive (SW 88 Street). Creció en los años 60 y 70 como la principal expansión suburbana de Miami hacia el suroeste, y hoy funciona como el centro comercial del sur del condado. Dadeland Mall, el Baptist Hospital y las estaciones de Metrorail Dadeland North y Dadeland South anclan el lado este.

La vida diaria se mueve por unos pocos corredores: Kendall Drive, SW 104 Street, SW 107 Avenue y la US-1. El Palmetto (SR 826), el Don Shula (SR 874) y el Snapper Creek (SR 878) conectan la zona con el downtown, el aeropuerto y Broward. Como Kendall no está incorporado, aplican el código, los permisos y los servicios del condado, no de una ciudad.

Vivienda en Kendall

El inventario es sobre todo de casas unifamiliares tipo ranch de los años 60 a 80 en lotes suburbanos estándar, con una buena cantidad de casas ampliadas o reconstruidas con el tiempo. Los townhomes y condominios se concentran cerca de Dadeland, sobre Kendall Drive y alrededor de Kendale Lakes, incluyendo muchas conversiones de apartamentos a condominio de los años 2000. Muchas urbanizaciones antiguas no tienen HOA obligatoria, mientras que los townhomes y los conjuntos cerrados más nuevos sí, así que el costo mensual cambia de una cuadra a otra.

A quién le encaja Kendall

Kendall suele funcionar para quien busca ubicación central en el sur del condado: personas que viajan a diario y pueden usar el Metrorail o la 874 y la 878 para llegar al downtown, Brickell, Coral Gables o la Universidad de Miami, y familias que prefieren un barrio establecido con árboles maduros antes que una construcción nueva. Los contras son el tráfico de Kendall Drive y la US-1, sistemas viejos en muchas casas (techos, paneles eléctricos, tuberías de hierro fundido) y una condición muy variable de una casa a la siguiente. Los inversionistas buscan aquí rentas de largo plazo cerca de los hospitales y el Metrorail, y condominios cuya asociación aguante una revisión financiera seria.

Debida diligencia en Kendall

• Edad del techo e historial de permisos: las aseguradoras en Florida pesan mucho la edad del techo, y muchas casas de Kendall tienen ampliaciones, así que hay que verificar que el trabajo tuvo permiso y que los permisos se cerraron.
• Las tuberías sanitarias de hierro fundido y los paneles eléctricos originales son comunes en casas anteriores a los 80; vale la pena pagar una inspección con cámara de la tubería y una inspección de cuatro puntos.
• La zona de inundación varía dentro de Kendall; confirmar la zona FEMA del lote específico y si el banco exigirá seguro de inundación.
• Algunos sectores todavía usan pozo séptico en vez del alcantarillado del condado, lo cual afecta el mantenimiento y el costo de una futura conexión.

Preguntas frecuentes