Bienes raíces en West Kendall

Sobre West Kendall

West Kendall es la franja no incorporada de Miami-Dade al oeste del Turnpike (SR 821), que se extiende hacia el borde de los Everglades a lo largo de Kendall Drive, SW 120 Street y SW 152 Street. Casi todo se construyó entre los años 80 y principios de los 2000 como urbanizaciones planificadas, con nombres como The Hammocks, Kendale Lakes, Country Walk, Lakes of the Meadow y Kendall West. El aeropuerto Miami Executive (antes Tamiami) queda en el borde sur.

La zona es casi completamente residencial, con centros comerciales sobre SW 137 Avenue, SW 152 Avenue, Kendall Drive y SW 88 Street. Los residentes salen al resto del condado por el Turnpike, el Don Shula y Kendall Drive, y la mayoría de los viajes de trabajo van hacia el este, así que el tráfico de la mañana se concentra en esa dirección. El condado, no una ciudad, maneja zonificación, permisos y policía.

Vivienda en West Kendall

West Kendall ofrece una mezcla de casas unifamiliares, townhomes y condominios tipo garden, la mayoría construidos entre mediados de los 80 y mediados de los 2000, en lotes generalmente más pequeños que en el Kendall viejo. Muchas urbanizaciones están organizadas alrededor de lagos artificiales, y la vista al lago suele cobrarse como prima. Aquí la HOA obligatoria es la regla, con frecuencia una asociación maestra más una subasociación, así que hay que presupuestar dos cuotas y leer dos reglamentos.

A quién le encaja West Kendall

Esta zona suele funcionar para familias que quieren casa más nueva, patio y comunidad cerrada o planificada a un precio menor que el este de Kendall o Pinecrest, y para compradores de primera vivienda cómodos con la vida en HOA. El principal contra es la distancia: los trayectos al downtown, Brickell o el aeropuerto se alargan en hora pico, y el Turnpike es la principal válvula de escape. Los inversionistas encuentran demanda estable de renta a largo plazo, pero las restricciones de alquiler y los procesos de aprobación de la HOA deben revisarse antes de comprar.

Debida diligencia en West Kendall

• Pedir los documentos de la asociación maestra y de la subasociación, incluyendo restricciones de alquiler, procedimientos de aprobación y cualquier cuota extraordinaria pendiente.
• Las casas de los 80 y 90 están en la edad en que techo, calentador de agua y aire acondicionado ya debieron cambiarse al menos una vez; confirmar fechas y permisos.
• Los lotes frente a lago pueden traer obligaciones de erosión, muro de contención o mantenimiento del lago; preguntar quién mantiene el lago y la orilla.
• Confirmar la zona de inundación FEMA y el certificado de elevación; buena parte de West Kendall está en zonas mapeadas que afectan el costo del seguro.

Preguntas frecuentes